Nach dem Zuschlag: Was passiert nach dem Gewinn einer Immobilienauktion in Italien?
Der Kauf einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung in Italien kann für deutsche Käufer zunächst komplex erscheinen. Tatsächlich ist der Ablauf nach dem Zuschlag klar geregelt und sicher.
Hier erklären wir verständlich und Schritt für Schritt, was nach dem Zuschlag auf Sie zukommt und welche Formalitäten zu erledigen sind – damit Sie mit Vertrauen vorgehen können.
1. Zahlung des Restkaufpreises und der Nebenkosten
Nach dem Zuschlag erhalten Sie vom Gericht eine offizielle Mitteilung mit allen zu zahlenden Beträgen, um den Kauf abzuschließen.
Diese Mitteilung enthält:
- Den Restkaufpreis (Auktionspreis abzüglich bereits gezahlter Kaution)
- Das Honorar des vom Gericht bestellten Sachverständigen/Verwalters
- Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Kataster- und Hypothekensteuer)
- Eventuelle rückständige Hausgeldzahlungen (bei Eigentumswohnungen)
Frist: In der Regel haben Sie etwa 120 Tage Zeit ab Zuschlag, um alle Beträge zu begleichen (in manchen Fällen 60 oder 90 Tage, je nach Gerichtsbeschluss).
Zahlungsweg: Die Zahlung erfolgt per Überweisung auf das vom Gericht angegebene Konto.
Gut zu wissen für Käufer aus Deutschland:
Sie können den Restbetrag auch von einem deutschen Konto per SEPA-Überweisung in Euro zahlen – ein italienisches Konto ist nicht zwingend erforderlich.
Überweisen Sie den Betrag am besten ein paar Tage vor Fristende, damit das Geld rechtzeitig eingeht.
2.Übertragungsbeschluss (Decreto di Trasferimento) – Ihr neuer Eigentumstitel
Nach Zahlung aller Beträge stellt das Gericht den Übertragungsbeschluss (Decreto di Trasferimento) aus, der den Notarvertrag ersetzt und Sie offiziell zum Eigentümer macht.
- Der Beschluss enthält die Auktionsdaten, Ihre Daten als neuen Eigentümer, die Beschreibung der Immobilie und die Zahlungsbestätigung.
- Er ordnet die Löschung von Hypotheken, Pfändungen und anderen Belastungen an.
- Alle Formalitäten (steuerliche Registrierung, Eintragung ins Grundbuch, Löschung von Altlasten) werden vom Gericht und dem beauftragten Verwalter erledigt – Sie müssen sich um nichts kümmern.
- Sie erhalten eine beglaubigte Kopie des Beschlusses, die als Eigentumsnachweis dient.
Bearbeitungszeit: Die Ausstellung dauert meist einige Wochen, wird aber vollständig vom Gericht abgewickelt.
3. Übergabe und Räumung der Immobilie
- Ist die Immobilie frei: Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel zeitnah nach dem Übertragungsbeschluss.
- Ist die Immobilie bewohnt: Das Gericht ordnet die Räumung an, der gerichtlich bestellte Verwalter (Custode Giudiziario) kümmert sich um die Kontaktaufnahme mit den Bewohnern und die Durchführung der Räumung – falls nötig, auch mit Unterstützung der Polizei. Sie müssen sich nicht selbst um eine Zwangsräumung kümmern: Das Gericht garantiert Ihnen die Übergabe der Immobilie frei von Personen und Altlasten.
4. Weitere Pflichten und Schritte für neue Eigentümer
Steuern und Abgaben:
Die Erwerbssteuern (Grunderwerb, Kataster, Hypothek) sind bereits in den gezahlten Beträgen enthalten. Falls Sie Anspruch auf Steuervergünstigungen (z. B. „Erstwohnung“) haben, muss dies im Rahmen der Versteigerung beantragt werden.
Als neuer Eigentümer sind Sie ab dem Jahr des Eigentumserwerbs für die jährliche Grundsteuer (IMU) verantwortlich. Informieren Sie sich bei der Gemeinde über Fristen und Sätze.
Versorgungsanschlüsse:
Sie müssen Strom, Wasser und Gas auf Ihren Namen umschreiben lassen.
- Sind die Zähler aktiv, können Sie eine einfache Umschreibung (Voltura) beantragen.
- Sind die Verträge beendet, ist eine Neuanmeldung (Subentro) erforderlich. Für Rückstände früherer Eigentümer haften Sie nicht – alte Schulden bleiben beim Vorbesitzer.
Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen):
Informieren Sie den Hausverwalter umgehend über den Eigentümerwechsel und legen Sie eine Kopie des Übertragungsbeschlusses vor.
Für rückständige Hausgeldzahlungen haften Sie nur für das laufende und das Vorjahr – ältere Schulden betreffen den Vorbesitzer.
5. Praktische Tipps für deutsche Käufer
- Italienische Steuernummer (Codice Fiscale): Stellen Sie sicher, dass Sie diese besitzen – sie ist für alle weiteren Schritte unerlässlich.
- Sprache und Unterstützung: Alle Dokumente sind auf Italienisch – lassen Sie sich ggf. von einem zweisprachigen Berater unterstützen.
- Professionelle Hilfe: Ein lokaler Experte kann Formalitäten für Sie erledigen, Dokumente abholen und bei der Schlüsselübergabe anwesend sein.
- Zahlungen: SEPA-Überweisungen aus Deutschland werden akzeptiert; ein italienisches Konto ist nicht zwingend, kann aber praktisch sein.
- Risiken und Altlasten: Die Immobilie wird frei von Hypotheken und alten Schulden übertragen; Rückstände bleiben beim Vorbesitzer.
- Praktische Organisation: Planen Sie rechtzeitig Ihre Reise zur Schlüsselübergabe und zur Besichtigung der Immobilie. Erstellen Sie eine Checkliste für die nächsten Schritte (Versorgungsanschlüsse, Versicherung, eventuelle Renovierungen).
Fazit
Der Ablauf nach dem Zuschlag ist für deutsche Käufer sicher und gut geregelt. Mit diesen Schritten können Sie Ihre neue Immobilie in Italien sorgenfrei übernehmen und genießen.
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